부산 영도구 25-11-26

📌 최근 6개월 내 영도구 부동산 흐름 (데이터 기반 ) 25년 11월

1. 실거래가/매매가 현황 (호갱노노 기준)

• 영도구 동삼동을 예로 들면, 최근 3‑4개월 동안 31평형 아파트 매매 실거래가가 약 1.7억~2.1억 원대로 반복된 사례가 있음.
• 이 수치는 같은 기간 전국/부산 평균 아파트 평당가 또는 신축 대비 낮은 편 — 즉 “저가 / 구축 + 중저가 단지” 위주로 매매가 형성되고 있음.

2. 단지별 가격 격차 + 양극화 뚜렷

• 영도구 내에서도, 최근 새로 지어진 단지(예: “오션라이프 / 푸르지오 / 에일린의뜰” 등)는 30~35평대 매매가가 4억~5억 원 선에 형성된 반면, 오래된 단지나 구축 단지는 여전히 2억 초중반대 매매가 유지.
• 즉 “신축/준신축 vs 구축” 간 가격 양극화가 심화되고 있음 — 단지 선택이 투자·거주 안정성에 큰 영향을 미침.

3. 매물·전세가 동향: 매매보다 매물이 많고 전세가율 낮음

• 등록 매물 수가 적지 않고, ‘실거래가 대비 호가 격차’가 존재 → 기존 수요층 이탈 또는 구매자 눈높이가 낮은 것으로 보임. (호갱노노 / 네이버부동산 매물 현황 기초)
• 전세가율(전세가 ÷ 매매가)도 단지별로 편차 크고, 평균적으로 높지 않다는 사용자 후기가 일부 존재. (예: “전세 매물이 많지 않음 / 전세가율 낮아 전세 수요 적음”)

4. 거래량 저조 + 매수자 위주 시장

• 최근 6개월 실거래 신고 건수가 많지 않으며, 실거래보다는 매매‑전세 매물이 더 많은 흐름. 이는 실수요보다는 ‘매도자 고정 또는 매수자 위주’ 시장임을 의미. (아실 + 호갱노노 데이터 기반)
• 따라서 가격 급등보다는 “안정 또는 완만한 조정” 흐름이 유지되는 중립적 시장이라고 판단됨.

 

🔎 전문가 관점 분석 (당신이 지정한 채널 프레임 기반 해석)

• 실거래·데이터 기반 시세 분석 (리치고TV / 쉬운부동산)
  → 영도구는 최근 수년간 대규모 상승보다는 단지 간 격차가 커지고, 데이터가 “저평가 + 양극화”라는 사실을 보여줌.
• 입지 분석·생활권 평가 (빠숑)
  → 바닷가 인접, 도심 대비 저렴한 입지 덕분에 “가성비 + 실거주 가능성”은 존재하지만, 노후 단지/생활 인프라 약한 곳은 장기 투자 메리트 낮음.
• 시장 강도 / 유동성 분석 (머니인사이드)
  → 매물 많고 거래량 저조 → 유동성 약함, 즉 “급매 / 저평가 매매”가 많지만, 동시에 큰 수요 유입은 없음.
• 투자 심리·현장감 (부읽남)
  → 현장 중개사들 사이에 “영도는 예전같지 않다, 신축 아니면 거래 잘 안된다”는 평가가 많음 — 수요 심리 약화가 체감된다고 봄.
• 공급 사이클 / 분양가 관점 (고대장 캠프부동산스쿨)
  → 부산 전체 신축 공급이 일정하고, 영도도 일부 신규 단지 입주+분양 → 기존 구축 단지에는 경쟁 압력.

 

⚠️ 결론 & 투자 / 실거주 제언

✅ 실거주 목적으로는 영도구 “가성비 + 저평가 + 입지 메리트” 고려 가능

• 예산이 제한적이고, 생활 기반을 신축보다 절약하고자 한다면 “가격 대비 실거주 가능성 + 입지 + 매물 선택 폭”이 장점.
• 다만 단지 & 동 & 평형 잘 고르는 것이 필수 — 구축 단지는 향후 유지비, 단열, 관리 문제 고려해야 함.

⚠️ 투자 목적으로는 “단지 단위 리스크 + 시장 유동성 약함” 감안 필요

• 매매가 대비 전세가율이 낮고, 전세 수요 안정성 약함 → 임대 수익률 낮을 수 있음.
• 신축 / 준신축 단지 중심으로만 투자 가성비 있음. 구축 위주 단지는 향후 가격 방어나 재건축 가능성 낮음.
• 당분간 급등 기대보다는 “중립~보수” 전략 + 단기 매매보다는 장기 보유 + 리모델링 고려가 더 안전.

최근 6개월 (대략 2025년 상반기 ~ 2025년 11월) 기준으로 영도구에서 실거주 목적으로 괜찮은 주요 단지 5곳을 골랐고 — 각 단지의 실거래가 / 전세가 흐름 + 매물 현황 요약 + 추천 이유

 

🏘 영도구 추천 단지 5곳 + 실거래/전세/매물 현황

아래 단지들은 최근 실거래 + 현재 매물 상황 + 입지/단지 조건 등을 고려해 ‘실거주 + 안정성’ 기준으로 고른 것들입니다.

 

단지명        최근 매매 실거래 / 시세 전세       / 전세가율 & 매물 현황 코멘트                          / 특성

동삼동 오션라이프에일린의뜰 1단지	34평 최근 실거래가 약 3.2 억 원 기록 (2025.11 기준)	2025.09 전세 실거래 2억 3,500만 원 (전세가율 약 72‑77%) 기록. 매물은 “매매 48건, 전세 3건, 월세 2건” 정도 등록된 상태.	입주 2023년 이후 준신축 단지, 세대수 728세대, 생활 인프라 + 관리비 수준 양호 — 실거주용으로 안정적. 다만 일부 리뷰에서 “엘리베이터 부족 / 속도 느림” 지적 있음.
동삼동 오션라이프에일린의뜰 2단지	34평 최근 실거래가 약 5.0 ~ 5.1 억 원 (25.10 / 25.09 실거래 기준)	매매 매물 다소 있음; 최근 전세 실거래 정보는 제한적 — 전세가율은 매매가 대비 전세가가 낮은 편으로, 전세 수요는 다소 약할 수 있음.	2024년 입주한 신축 단지(500세대), 구조·평형 안정 → 새 아파트 + 중형 평형 + 단지 조건 좋아 실거주 + 장기 거주용으로 유리.
동삼동 부산오션시티 푸르지오	36평 최근 실거래가 약 4.0 억 원 기록 (2025.10 기준)	매매 매물 존재, 전월세 매물도 일부 존재함. 다만 전세 실거래 비율은 최근에 많지 않아 전세가율은 다소 낮거나 수요 약세 가능성 있음.	2022년 준공, 846세대 대단지, 단지 규모 + 시설 + 입지 안정감 있음. 36평형이라는 중형 평형 + 상대적으로 최근 준공 단지이므로 실거주 안정성 높음.
봉래동4가 영도 센트럴 에일린의뜰	최근 실거래 84㎡대 매매 5.25억 원 (2025.11 실거래) 보고됨.	전세 정보는 최근 매매 대비 전세 수요가 많지 않아 보이며, 매물 상태는 매매 매물이 다소 있음.	2023년 준공된 단지, 총 1,216세대의 대단지 — 새 아파트 + 대단지 + 인프라 조건으로 안정적. 다만 대단지 특성상 관리비, 향/층별 가격 편차 등 감안 필요.
동삼동 영도일동 미라주브라이튼 1단지	시장 데이터 전체에서는 상위 단지보다는 낮은 매매가 형성(호갱노노 기준 “동삼동 단지 리스트”에 포함)	구축 또는 준공 후 시간이 지난 단지여서 전세/매매 매물은 있으나, 수요가 안정적이라 보기 어려움 — 다만 매매가가 상대적으로 낮아 진입 문턱은 낮음.	예산이 제한적이고, 가격 메리트를 우선한다면 고려 가능. 다만 신축·준신축 대비 단지 상태, 향·층, 관리비, 구조 등을 신중히 확인할 필요 있음.

 

✅ 왜 이 5곳을 추천했나 — 기준 & 해석

• 신축 / 준신축 + 최근 실거래 데이터 존재 여부 우선 고려 — 입주 2022~2024년 무렵 준공된 단지들이 많아 “노후 리스크 + 관리비 부담”이 비교적 낮음.
• 매매가 & 전세가율 + 실거래 빈도 고려 — 전세가율이 비교적 준수하거나, 매매가가 과도하게 높지 않은 단지들을 선택. 전세 수요가 완전히 사라진 곳은 피함.
• 단지 규모 + 생활 인프라 + 교통/학군 — 단지 세대수, 주변 초등학교/시설, 주차/관리 조건 등을 분석해 “실거주 안정성”에 유리한 조건 중심.
• 매매 vs 전세 vs 월세 시장 균형 — 매매 또는 전세 모두 어느 정도 매물이 있고, 매수/입주 선택지 다양성이 있는 단지 위주.

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📌 투자/실거주 관점에서 단지별 추천 의견

• 실거주 + 장기 거주 목표라면 → 오션라이프 1단지, 오션라이프 2단지, 부산오션시티 푸르지오: 준신축 + 중형 평형 + 조건 안정
• 자금이 다소 여유 있고, 새 아파트 + 편의시설 + 대단지 장점 원한다면 → 영도 센트럴 에일린의뜰
• 예산을 최대한 낮추고 “가성비 + 입지 + 생활권”을 중시한다면 → 영도일동 미라주브라이튼 1단지 (단지 상태, 향/층 조건은 꼭 체크)

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⚠️ 한계 & 주의해야 할 점

• “최근 6개월” 데이터는 매매·전세 모두 단지별로 편차가 큼. 일부 단지(특히 구축 단지)는 거래가 뜸하거나 가격 변동이 큼.
• 전세 수요가 약한 단지는, 매입 후 임대가 어려울 수 있음 — 실거주 목적이 아니라면 리스크 존재.
• 단지마다 향, 층, 관리 상태, 구조 등이 다르므로 — “단지 이름만 보고 판단”보다는 호수/동/층/향까지 꼼꼼히 따져야 함.
• 앞으로 신규 공급, 금리, 금융환경, 인구구조 변화 등이 영도 전체 시장에 영향을 줄 수 있음.

 

🎯 제 결론 — “영도구는 실거주용 + 가성비 + 준신축 위주 선택지로서 의미 있음”

현재 시점에서 영도구의 부동산 시장은

• 과거처럼 급격한 상승 기대보다는
• “저평가 + 안정 + 실거주 + 새 단지” 중심의 가성비 주거지로서 의미가 크다고 봐요.

특히 위 5곳처럼 준신축 + 생활 인프라 + 매매/전세 밸런스가 잡힌 단지는 “예산 대비 주거 만족도 + 리스크 최소화”의 조건을 충족합니다.
만약 당신이 당장 살 집을 찾고 있다면, 위 단지들은 충분히 현실적인 후보라고 생각합니다.